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Original von DS_Tamger
Was mich interessiert: Müssen die Vermieter dann die Nachmieter akzeptieren?

Ich meine, angemonnen ich ich muß schnell raus, finde einen Nachmieter und die vermieter lehnen diesen ohne berechtigten Grund ab. Gelten dann für mich die drei Monate?

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Original von KINGS_Ben
wenn die vermieter 3 nachmieter ablehnen wars das und du kannst raus

EDIT: einfach ein paar penner von der straße holen, von denen eeeh keiner akzeptiert wird

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Original von Duke_Luke
Da ich gerade vor 2 Wochen diesbezüglich juristischen Rat eingeholt habe, kann ich Euch versichern, dass die Geschichte mit den "3 Nachmietern" ein sich hartnäckig haltendes Märchen ist. Wenn der Vermieter nicht einverstanden ist, geht gar nix, auch nicht mit 10 potentiellen Nachmietern....

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II. Mietrechtsreform

Zum 01.09.2001 ist eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft getreten. Diese hat zum einen teilweise Änderungen gebracht, zum anderen Richterrecht kodifiziert. Außerdem wurde dern Gesetzestext komplett neu gefaßt, so daß sich alle Paragraphen-Nummern und ein großer Teil der Formulierungen geändert hat.

Die wesentlichen tatsächlichen Änderungen gegenüber dem bisherigen Rechtsstand:


1. Organisatorisches
Das gesamte private Mietrecht wurde neu organisiert. Das MHG ist in das BGB integriert. Im BGB erfolgte eine Neuordnung der §§ 535 ff: Es wurde ein eigener Unterabschnitt "Wohnraummiete" gebildet. Der bisherige Untertitel "Miete" des Titels "Miete. Pacht" wird aufgelöst in
I. Allgemeine Vorschriften
II. Mietverhältnisse über Wohnraum
III. Mietverhältnisse über andere Sachen.

2. Mieterhöhung

1. Es soll der Mietspiegel zum geseztlichen Regelfall der Vergleichsmiete erklärt werden. Dies bedeutet in der Praxis nicht viel neues, da ein solcher - sofern vorhanden - bisher ganz regelmäßig (auch von Gutachtern) herangezogen wurde. Wichtiger ist, daß es den Gemeinden organisatorisch und kostenmäßig vereinfacht werden soll, einen Mietspiegel zu erstellen, damit es gerade in kleineren Gemeinden solche häufiger gibt. Künftig soll es auch einen qualifizierten Mietspiegel geben, der von der Gemeinde und den Interessenverbänden anerkannt wird.
Alternativ soll einen Mieterdatenbank eingeführt werden. Hier soll man Einzelauskünfte beziehen können und so eine bessere Kostenabwälzung auf die Bürger möglich sein.

2. Die Kappungsgrenze (siehe dazu unten unter Mieterhöhung) soll von 30% Mieterhöhung in 3 Jahren auf 20% gesenkt werden.

3. Bei einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierung soll es nun doch bei der Umlage von 11% der Kosten bleiben. Die Mitteilungspflichten für Vermieter bei einer Modernisierung werden gelockert.

4. Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wird abgeschafft.

5. Staffel- und Indexmieten werden zeitlich unbeschränkt zulässig sein, bei Staffelmieten soll es ein Sonderkündigungsrecht geben.

3. Betriebskosten
Es soll die verbrauchsabhängige Abrechnung gefördert werden. Als - änderbarer - Standardumlagemaßstab wird die Wohnfläche eingeführt. Wie im öffentlichen Mietrecht soll auch hier zwingend 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellt werden, sofern dies dem Vermieter möglich ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung.

4. Kündigung
a) Die Kündigungsfristen werden für Mieter verkürzt. Sie beträgt generell nur noch 3 Monate. Die weiteren Verlängerungen auf 6 und 9 Monate gelten nur noch für den Vermieter.

b) Nach einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung wird die Kündigungssperrfrist generell auf 3 Jahre festgelegt in Sonderfällen auf bis zu 10 Jahre.

5. Schönheitsreparaturen
Die geplante Änderung des AGBG bezüglich der Schönheitsreparaturen ist entfallen. Jedoch wurde in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelt, dass generell der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überläßt. Damit ist die Renovierung bei Auszug der gesetzliche Regelfall.

III. Kündigung

1. Allgemeines
Die Kündigung ist der häufigste Umstand, der zur Beendigung eines Mietverhältnisses führt. Hierbei ist wiederum die sogenannte ordentliche Kündigung der normale Weg, daneben gibt es jedoch auch die außerordentliche Kündigung. Gerade bei der Kündigung ist der Mieterschutz durch Gesetzgeber und Rechtsprechung stark in den Vordergrund gestellt worden, so daß es praktisch so ist, daß der Mieter nach belieben kündigen kann, sofern er sich an die Fristen hält, der Vermieter jedoch nur bei Vorliegen ganz bestimmter Umstände, welche enumerativ im Gesetz aufgezählt sind. Kündigungen führen häufig zu Streitigkeiten. Um solche zu vermeiden, können beide Parteien im gegenseitigen Einvernehmen auch einen Aufhebungsvertrag schließen.

2. Kündigungsfristen
a) Grundsatz
Sofern nichts anderes vereinbart wurde, sind Mietverträge unbefristet (§ 542 Abs. 1 BGB = § 564 Abs. 2 BGB a.F.). Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum richten sich die Kündigungsfristen nach §. 573c Abs. 1 BGB (bisher § 565 Abs. 2 BGB a.F.). Letztere sehen wie folgt aus:

Altes Mietrecht:
0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
8-10 Jahre Mietdauer: 9 Monate
ab 10 Jahre Mietdauer: 12 Monate

Neues Mietrecht:
Für Mieter: immer 3 Monate
Für Vermieter:
0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die Neuregelung gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dann nicht, wenn in diesen eine eigenständige Fristenregelung vereinbart ist (d.h. die Kündigungsfristen ausdrücklich nochmal im Mietvertrag stehen, und nicht nur ein Verweis auf den entsprechenden Paragraphen oder eine bloße Wiederholung des Gesetzestextes). Ob eine bloße Wiederholung des alten Gesetzestextes dafür ausreicht, ist ungeklärt, da Rechtsprechung bisher fehlt. Die Gerichte betrachteten aber eine reine Wiederholung des Gesetzestextes bzgl. der Kündigungsfristen in einem Vertrag i.d.R. bisher nicht als wirksame vertragliche Vereinbarung. Man kann erwarten, dass hier bezüglich der Übergangsregelungen Kontinuität in der Rechtsprechung gewahrt bleibt.

Entscheidender Zeitpunkt für die Berechnung der Dauer der Kündigungsfrist ist dabei der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Dabei muß die Kündigung dem Vermieter spätestens am 3. Werktag des Monats, der in der Frist als erster einbezogen werden soll, zugegangen (!) sein. Diese Kündigungsfristen gelten nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter! Die Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen ist zulässig - durch AGB jedenfalls auf 6 Monate (OLG Zweibruecken, WuM 1990/8). Die Verkürzung kann nur zugunsten des Mieters vereinbart werden, nicht zugunsten des Vermieters.

b) Zeitmietvertrag
Ein Mietverhältnis kann auch befristet abgeschlossen werden. In diesem Fall endet es mit Ablauf der Frist, eine ordentliche Kündigung ist während der Vertragslaufzeit nicht möglich! Lediglich die außerordentliche Kündigung bleibt beiden Seiten erhalten. Es kann aber u. U. ein Anspruch darauf bestehen, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Vertrag entlassen zu werden, mehr dazu unter Nachmieter

Seit 01.09.01 ist als Zeitmietvertrag nur noch der sog. „qualifizierte Zeitmietvertrag“ zulässig (§ 575 BGB), d.h. der Vermieter muss einen Grund für die Befristung angeben. Mögliche Gründe sind: Eigennutzung, Abriss, grundlegende Veränderung der Wohnung / des Hauses, Instandsetzung oder Vermietung als Dienstwohnung. Entfällt der Grund während der Mietzeit, kann der Mieter die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis und die Fortsetzung verlangen. Eine Auskunft darüber kann er aber frühestens vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, auf das der innerhalb eines Monats antworten muss. Bei Verspätung der Antwort hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für der Länge der Verspätung. Verzögert sich der Grund für die Befristung, so hat der Mieter ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum.

Der sog. „einfache Zeitmietvertrag“ mit Verlängerungsoption ist ab 01.09.01 abgeschafft, ein solcher Vertrag gilt fortan als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB). Es ist aber erlaubt, dass die Vertragsparteien für bestimmte Zeit auf einen Anspruch auf Kündigung verzichten. Ob so ein Passus aber formulargemäß möglich ist, ist fraglich, da hier ein Verstoß gegen das AGBG vorliegen könnte. Hier sind die Gerichte gefragt.
Bestehende Zeitmietverträge bleiben weiterhin unverändert gültig.

c) Staffelmietvertrag
Auch ein Staffelmietvertrag kann mit einer Befristung verbunden werden. Aus einem befristeten langjährigen Staffelmietvertrag kann sich der Mieter nach vier Jahren bzw. zum Ablauf des vierten Jahres lösen, unabhängig davon, wie lange die Mietvereinbarung noch gelten sollte, siehe § 557a Abs. 3 BGB (§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG a.F.).
Dies gilt auch bei einem normalen befristeten Mietvertrag, wenn später eine Staffelmiete vereinbart wurde. Ausschlaggebend für die oben genannte Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Staffelmiete (vgl. OLG Hamm, WuM 1989, 485; Sternel, Mietrecht, 2. A. Köln 1988, S. 793; Schubart/Wienicke/Kohlenbach/Bohndick, Wohn- und Mietrecht Teil I (Loseblatt, Stand: 30.4.98), Anm. 4 zu MHG § 10).

Ab 01.09.2001 ist es möglich, Staffelmietverträge unabhängig von der Mietdauer zeitlich unbeschränkt zu vereinbaren. Der Mietzins muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben. Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht mehr zulässig (§ 557a Abs. 2 BGB).

3. Nachmieter
a) Mietvertrag mit Nachmieterklausel
In seltenen Fällen gibt es Mietverträge mit einer Nachmieterklausel. Hier bestimmt der Vertrag genau, unter welchen Umständen ein Nachmieter gestellt werden kann.

b) Mietvertrag ohne Nachmieterklausel
aa) Grundsatz
Meistens ist keine Nachmieterklausel in Mietverträgen. Wichtigster Grundsatz hierbei ist: der Vermieter hat keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, auch dann nicht, wenn zumutbare Ersatzmieter gestellt werden. Dies folgt aus dem allgemeinen Grundsatz pacta sunt servanda, d.h. Verträge sind bindend. Dementsprechend ist es auch egal, ob der Mieter die Wohnung nutzen kann oder nicht (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB = § 552 S. 1 BGB a.F.).
Eine Ausnahme bildete bis zum 01.09.2001 der alte § 570 BGB für Militaerpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer. Diese Regelung ist nunmehr entfallen.

bb) Treu und Glauben
Ausnahmsweise kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter gegen Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn Gründe vorliegen, die dem Mieter eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Es müssen also kumulativ zwei Voraussetzungen vorliegen:

- ein wichtiger Grund und
- ein geeigneter Nachmieter.

Es ist umstritten, ob dies nur für Wohnraummietverhältnisse oder auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume gilt.

aaa) Interessenabwägung
Grundsätzlich sind lediglich Interessen relevant, welche nicht im Einflußbereich des Mieters liegen.

aaaa) Restlaufzeit des Mietvertrages
Ein wichtiger Faktor bei der Interessenabwägung ist die Restlaufzeit des Mietvertrages. Die Kündigungsfrist bzw. eine Restlaufzeit von 3 Monaten rechtfertigt kein wichtiges Interesse des Mieters (OLG Oldenburg, ZMR 1982/285). In Zusammenhang mit einem anderen Grund (z. B. familiäre Veränderungen) kann eine Kündigungsfrist von 1 Jahr unzumutbar sein (LG Arnsberg, DWW 1991/285)

bbbb) Einzelfälle
Grundsätzlich ist bei der Interessenabwägung jeweils auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Jedoch kann man sich an bisheriger Rechtsprechung orientieren. Daher seien hier exemplarisch einige Fälle aufgelistet.

(1) Wesentliches Interesse liegt vor bei

- schwerer Krankheit des Mieters
- Aufnahme in ein Altersheim
- wesentlicher Veränderung der Familie (LG Bonn WuM 1992/16, LG Landshut WuM 1996/542, LG Oldenburg WuM 1995/394)

(2) Kein wesentliches Interesse liegt vor

- bei Bezug einer billigeren, besseren oder verkehrsgünstigeren Wohnung (OLG Hamburg DWW 1987/71)
- aus Gründen des sozialen Mietrechts (OLG Hamm WuM 1995/577)

bbb) Zumutbarkeit des Nachmieters
Der Nachmieter muß für den Vermieter - der einen neuen Vertragspartner erhält - zumutbar sein. Das erfordert, daß der Nachmieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, daß der Vermieter nicht schlechter gestellt wird. Weiterhin muß der Nachmieter (zumindest) die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert akzeptieren.

aaaa) Mieterhöhungen
Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins fordern, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, auch wenn mit dem vorherigen Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde (OLG Hamburg, NJW-RR 1987/657, LG Saarbrücken WuM 1995/313, a.A. Sternel Mietrecht IV 351)

bbbb) Vereitelung durch Vermieter
Wenn der Vermieter durch Forderung unangemessener Vertragsbedingungen mit einem potentiellen Ersatzmieter den Vertragsabschluß vereitelt (und natürlich ein entsprechender wichtiger Grund vorlag) gilt das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, zu welchem der potentielle Nachmieter einen Vertrag geschlossen hätte, als beendet (OLG München, ZMR 1995, 156, OLG Düsseldorf, DWW 1992, 242).

cccc) Ablehnung eines Nachmieters
Der Vermieter kann aus objektiven Gründen einen Nachmieter ablehnen. Die Begrenzung auf 3 Ablehnungen gibt es nicht!

(1) Objektive Gründe
- keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter (OLG Düsseldorf, WuM 1995/391=
- der Nachmieter will die Wohnung gewerblich nutzen (LG Gießen WM 1996/23)
- der bisherige Mieter befindet sich mit der Mietzahlung in Verzug; dabei wird die Kaution nicht zugunsten des Mieters angerechnet (KG, WuM 1992/8)

(2) Kein objektiver Grund
- der Ersatzmieter ist Ausländer (BGH MDR 1970/320)

4. Sonderkündigungsrecht
U. U. kann einem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Hierbei wird häufig die Untervermietung als Mittel genannt, um dem Problem der Beendigung eines Zeitmietvertrages beizukommen.

a) Erlaubnis zur Untervermietung
Der Mieter kann grundsätzlich seine Wohnung untervermieten, allerdings benötigt er hierzu die Genehmigung des Vermieters. Wird die Genehmigung erteilt, so kann der Mieter in eine andere Wohnung ziehen und durch die Untervermietung seinen finanziellen Verlust für die zweite Wohnung ausgleichen. Allerdings gilt zu beachten, daß der Mieter weiterhin voll dem Vermieter gegenüber haftet. D.h. zahlt der Untermieter die Miete nicht, trägt der Hauptmieter dieses Risiko. Auch muß er für alle Pflichtverstößte des Untermieters wie Beschädigungen, etc. einstehen.

b) Verweigerte Untervermietung
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so entsteht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2BGB (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. ) ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist gegeben, wenn generell der Vermieter ausdrücklich die Untervermietung verweigert (KG Berlin WuM 1996/696). Wenn der Mieter allerdings nur allgemein die Erlaubnis begehrt und der Vermieter reagiert nicht, hat dies noch keine Auswirkungen. Der Mieter muß vielmehr einen konkreten Untermieter angeben, damit der Vermieter prüfen kann, ob ein Grund für eine berechtigte Verweigerung der Untervermietung vorliegt (LG Gießen, 1 S 53/99).
Als Verweigerungsgründe kommt die Zahlungsfähigkeit des Untermieters nicht in Betracht, denn der Hauptmieter schuldet dem Vermieter weiter die Zahlung. Allerdings kommt etwa Überbelegung in Betracht (etwa der beliebte Vorschlag, eine 5-köpfige Familie vorzuschlagen) oder persönliche Feindschaft mit den Mitbewohnern oder dem Vermieter.

5. Mehrere Mieter
Probleme entstehen bei mehreren Mietern häufiger, wenn einer aus der Wohnung ausziehen will, der andere aber nicht (häufigster Fall: ein unverheiratetes Paar trennt sich).

Eine Kündigung durch einen Mieter alleine ist nicht möglich! Nur beide gemeinsam können dies gegenüber dem Vermieter erklären. Allerdings kann der Mieter, der ausziehen will, gegenüber seinem Mitmieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung haben. Bis dieser Anspruch aber durchgesetzt ist und das Mietverhältnis beendet wurde, schulden beide gemeinsam dem Vermieter die Mietzahlung. Es ist egal, wer in der Wohnung lebt. Der Vermieter kann sich auch ausschließlich an denjenigen halten, der nicht in der Wohnung lebt. Das erklärt sich mit vertragsrechtlichen Grundsätzen: der Vermieter hat sich zwei Mieter ausgesucht und deren gemeinsame Zahlungsfähigkeit seinem Entschluß, den Vertrag abzuschließen, zugrundegelegt.

Im Innenverhältnis kann allerdings der eine Mieter gegenüber dem anderen einen Anspruch auf Ausgleich der geleisteten Mietzahlung haben.

6. Außerordentliche Kündigung
Mieter und Vermieter können den Vertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihnen eine Fortsetzung desselben nicht zugemutet werden kann. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der andere sich nachhaltig vertragswidrig verhält. Gemäß § 543 Abs. 3 BGB ist nach der Mietrechtsreform in diesem Fall jedoch grundsätzlich zunächst eine Abmahnung notwendig, sofern nicht eine der dort genannten Ausnahmen vorliegt.